上周末，克而瑞发布了一份二月新房成交规模榜单，引爆了天津地产圈。
(相关资料图)
榜单上，成交万套以上，总面积达到100万㎡的城市，全国只有三个。
天津是其中之一，10788套。
这意味着，羸弱已久的天津楼市，支棱起来了。
同样的剧情，也出现在天津二手房市场。
上周末，一位天津的中介朋友，给我发了一份有些震惊的数据：光是贝壳平台一个平台，二手房成交了10108套。
“比起去年二月，成交量翻了5翻。”
一个天津当地的媒体，把这些总结成了一个新闻标题：
《这是天津楼市，20多年来最牛X的2月！》
突如其来的回暖，总是让人想要探索一下背后的原因。
我翻了一下成交数据，发现了一些端倪。
比如，二手房成交主要集中在河西区，2276套；南开区。1549套。
和平区则最少，只有502套。
新房则集中在津南1110套、武清1079套、生态城995套等等。
他们共同的特点，都有一个，配套的学区都是同价位房子里，最容易入学，或者最好的。
这个现象在二手房尤为明显。
了解天津的朋友会知道，几年前的天津楼市，座次排序是和平南开，老三才是河西。
2021年，天津楼市发生过一件大事：和平区的学区，不再能通过买房落户入学，南开的买房入学也变严苛。
打那以后，天津楼市的座次就发生了变化。
河西楼市，凭借着学区房优势开始活跃，超过了和平和南开。
成为了天津楼市的一哥。
甚至有地产分析师直言，这一波天津的行情，就是从河西区带动的。
新房方面，也压着相似的韵脚。
津南区，作为天津新房市场2月份销冠城区，可能会让很多人觉得意外。
论配套和交通，它的优势并不明显。
但别忘了二手房老哥的经验——学区，才是天津楼市的本质。
津南区有一个王牌板块，叫做海教园，配套一般，产品平平，无论什么调性的开发商来这里，都会被磨去棱角，盖出同一种产品：不到90平的小三居。
一位开发商朋友对这种现象作了解释：市场无数次印证过，这种产品是最畅销的。
选择海教园的，大多数奔着学区来的「新天津人」。
这种小面积的房子，是获取天津学籍性价比最高的选择。
不止是海教园，武清商务区，生态城的成绩背后，也都是学区在推动。
看到这里，天津楼市的这波热度之谜，答案已经呼之欲出了。
家里有孩子的读者会知道，每年春天，是一个特殊的时期。
片区的居委会，会对片区内幼升小的学龄儿童，做户籍调查，从而确定当年9月的入学指标。
摸排期一般在5月截止，于是很多学区房会在2-4月，变得异常热门。
但天津不一样，对于在北京没有抢占到优质教育资源的家长来说，整个天津都是学区房。
在重点本科的录取率上，天津优势很大，2017年国内各省高考985高校录取率排行，天津以5.81%的985高校录取率领跑全国，“400分能上清华北大”的北京，录取率也只有4.29%。
这样的数据，给了中介很大鼓吹天津高考难度低的空间，也因此诞生了很多口号，比较经典的有：
「高考直降80分。」
「能上本科，何必专科。」
于是，让孩子去天津高考，是很多北京家长的梦想。
然而去天津高考的前提，就是落户天津，落户天津的最快捷方式，又是买房。
整个链路，表面上就此闭环。
这条链路上，每年都有源源不断的家长在涌入。
一位驻扎一线的销售经理称，根据他的观察，刚刚过去的二月，他所在的案场里，至少有4成的房子，是被新天津人买走的，更具体一点说，他们来自北京。
他口中的「新天津人」，指的是手握蓝印户口的人。
九十年代，天津市政府颁布了一份《天津市蓝印户口管理暂行规定》，外省市户籍人员可通过购房、投资等途径，申请办理蓝印户口。
持该类户籍者，享有与本市常住户口同等待遇。
谁也想不到，这份本意是吸引外来人口的户口政策，没有吸引来人口，却吸引了一批奔着学区来的家长，更确切的说，是北京的家长。
从北京跑去天津买学区房的，分为几类人：
1，没有北京户口，回老家高考不如就近在天津上学高考。
2，有北京户口，但对口学区一般，家长能在天津找到更好的交易资源。
3，有北京户口，学区也不错，但家长觉得区天津孩子高考难度更低。
这个数据有多庞大，我看过一份《中国青年报》的报道：蓝印户口给天津带来了年均3500-8000人的考试增加数量，约占当年全市高考总量的5-10%。
这些考生一般是高中或者初三才转到天津，他们被同学称为高考空降兵或者高考移民。
这些高考空降兵，从北京到天津，从落户到买房再到学区，中间有很长的链路，这条链路上，对于天津来说，唯一的收益端，就是房地产市场能运转起来。
但天津的房地产终局，就是学区，这并不是一种健康的表现。
这个过程中，对天津教育资源的挤占，对户口政策的扭曲，对经济的负影响，都是肉眼可见的，我们眼看着和平学区关门，提高高考生入学年限。
对买房落户的家长来说，这是一场博弈。
裁判权握在对方手里。
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